Крупное падение спроса на вторичную недвижимость в России: причины и последствия

Снижение интереса к жилью на вторичном рынке в России стало ожидаемым итогом изменения привлекательности ипотечных условий. Льготные государственные программы, направленные на поддержку покупателей, охватывают лишь новостройки. В то время как ипотечные ставки для вторичного жилья остаются близкими к ключевой ставке рефинансирования, установленной Центральным Банком России.

Ключевая ставка была повышена Банкe России в III квартале 2023 года и к февралю 2024 года достигла рекордного уровня в 16% годовых. Для сравнения, в феврале 2023 года этот показатель составлял всего 7,5%. Таким образом, за год процентная ставка более чем удвоилась, что стало важным фактором, способствующим резкому падению спроса на квартиры на вторичном рынке.

На фоне роста инфляции, которая в январе 2024 года составила 0,9% в месячном выражении, Банк России продолжает удерживать ставку на высоком уровне. Протоколы недавнего заседания регулятора показали, что обсуждалось не снижение ставки, а возможность её дальнейшего повышения. Участники заседания отметили, что риски инфляционного давления требуют осторожного подхода к денежно-кредитной политике.

В результате такой ситуации рынок вторичной недвижимости сталкивается с серьезными вызовами. Неспособность значительной части населения получить доступные ипотечные кредиты приводит к продолжительному сокращению спроса. Ожидается, что данная тенденция сохранится как минимум до III квартала 2024 года, когда возможное снижение ключевой ставки начнет оказывать влияние на рынок.

Тем не менее, эксперты рынка недвижимости выражают мнения, несколько отличающиеся от общего пессимизма. Так, по словам аналитика компании «Альфа-Недвижимость» Михаила Серова, отсутствие интереса к вторичному жилью может привести к перераспределению спроса на другие сегменты. «На фоне кризиса вторички некоторые покупатели могут обратить внимание на аренду или даже на новостройки с более гибкими ипотечными условиями. Из-за высоких ставок покупателей, скорее всего, теперь меньше будут интересовать старые квартиры, но возможен рост интереса к жилью с интересными проектами и конкурентными ценами», — отмечает Серов.

Однако не все эксперты так оптимистичны. Ведомый пессимизмом, старший экономист Института социальной политики Тимур Кузнецов подчеркивает: «Да, может быть, некоторые сегменты рынка смогут адаптироваться, но общая экономическая ситуация и остающееся высокое инфляционное давление пикнуть в ближайшем будущем не позволит. Рынок вторичного жилья уже потерял свою привлекательность в глазах потребителей, и восстановление спроса может занять гораздо больше времени, чем предсказывают оптимисты». Кузнецов добавил, что если высокие ставки ипотеки и неконтролируемая инфляция продолжат влиять на доходы населения, дальнейшее падение цен на вторичное жилье станет неизбежным.

Некоторые эксперты также предсказывают, что возможные изменения государственной политики в области ипотечного кредитования и дальнейшие инициативы по поддержке строительной отрасли могут стать решающими факторами для восстановления интереса к жилой недвижимости. Однако до тех пор, пока экономические условия останутся сложными, рынок вторичного жилья будет продолжать сталкиваться с суровыми испытаниями.